تقرير جيه إل إل الأول حول السوق العقارية في مكة – طلب غير محدود على نمو قطاع الفنادق

صدرت اليوم جيه إل إل، شركة الاستثمارات والاستشارات العقارية الرائدة في العالم، تقريرها الأول عن مكة بعنوان “مكة، مدينة في قلب المدينة” والذي تقيّم فيه السوق العقارية في أبرز مدينة سعودية عالمياً نظراً لمكانتها باعتبارها المدينة الأكثر قداسة في الإسلام.

وفي ضوء وجوب أداء 1.8 مليار مسلم لفريضة الحج إلى مكة مرة واحدة في العمر، تناول التقرير التوجهات والفرص التي يقدمها هذا الالتزام في قطاعات الفنادق والمساحات الإدارية والوحدات السكنية ومتاجر التجزئة في المدينة.

وقد وقعت جيه إل إل في وقت سابق من العام الجاري مذكرة تفاهم مع الغرفة التجارية الصناعية بمكة المكرمة للتعاون في تحسين الشفافية في السوق العقارية السعودية. وفي إطار هذا التعاون، عملت جيه إل إل مع أهم الجهات والأطراف المعنية في مكة لإصدار هذا التقرير الأول الشامل عن السوق العقارية في المدينة.

ويرصد التقرير طلباً عالمياً غير محدود تقريباً على الفنادق وغيرها من المنشآت السياحية في مكة المكرمة نظراً للنمو الدائم في قطاع السياحة الدينية، مما يخلق فرصاً هائلة لكل من المطورين والمستثمرين لتطوير العقارات الحالية وبناء أخرى جديدة. وسوف تعتمد سرعة الاستفادة من هذا النمو المحتمل على التغلب على مجموعة من المعوقات مثل حصص الحج والاستثمار في دعم البنية التحتية للنقل.

وتدرك رؤية السعودية 2030 الدور الحيوي الذي يمكن للسياحة الدينية أن تؤديه في تنويع الاقتصاد بعيداً عن الاعتماد على قطاع النفط والغاز، إذ يسهم الحجاج والمعتمرون في الوقت الحالي بما نسبته 2% – 3% من الناتج المحلي الإجمالي للسعودية. وتوجد خطط لمضاعفة القدرة الاستيعابية لكل من المعتمرين والحجاج إلى نحو 15 مليون و5 ملايين على التوالي بحلول عام 2020.

ولا يزال دخول الفنادق العالمية إلى مكة يمثل انعكاساً لثقة السوق في هذه المدينة، إذ وقع اختيار علامات تجارية مثل كونراد على مكة للدخول إلى السوق السعودية وأعلنت ماريوت وبيست ويسترن عن توسعها في المدينة ودخلت كارلسون ريزيدور بمجموعة من المشروعات المقررة التي تضم بارك إن باي راديسون النسيم مكة (2016) وبارك إن باي راديسون العزيزية مكة (2017).

وفي هذا الصدد، صرح السيد جميل غزنوي، المدير الوطني ورئيس مكاتب جيه إل إل في السعودية، قائلا: “من شأن نمو قطاع السياحة الدينية وفقاً “لرؤية السعودية 2030” أن يخلق فرصاً هائلة في قطاعي متاجر التجزئة والفنادق وقطاع السكن عموماً في مكة. وتُعتبر توقعات قطاع الفنادق على المدى الطويل إيجابية للغاية في ظل الاعتماد على مقدمي خدمات السكن في دعم الطلب العالمي غير المحدود للحجاج والمعتمرين على زيارة مكة.

ويمثل التعاون الوثيق بين القطاعين العام والخاص، أكثر من أي وقت مضى، مفتاح الاستفادة من نمو السوق العقارية والاستثمار في تطوير المساكن الجديدة والقائمة. وثمة فائدة أخرى تتمثل في انطباق القول المأثور “قم بالبناء وهم سيأتون” على مكة أكثر من انطباقه على أي مدينة أخرى في المنطقة.

وإضافة إلى زيادة عدد الوحدات السكنية، يعتمد أيضاً نجاح خطط الحكومة السعودية الرامية إلى زيادة عدد الحجاج والمعتمرين اعتماداً كبيراً على قدرة الحكومة في تحسين الطاقة الاستيعابية للمواصلات. ورغم رصد استثمارات ضخمة لتحسين شبكة المواصلات التي تخدم مكة المكرمة، فقد تأثر العديد من هذه المشروعات بميزانية عام 2016 الصارمة.

ورغم وجود فرصة كبيرة لازدهار قطاع العقارات في مكة المكرمة نتيجة لتزايد عدد الحجاج والمعتمرين، يوجد حالياً قيد على هذه الأعداد نظراً للحد الأقصى المفروض على حصص كل بلد. وقد أثر ذلك سلباً على أداء الفنادق وسكن الحجاج في مكة، غير أنه من المتوقع أن تخف وطأة تلك الحصص فور إنجاز مشروعات البنية التحتية الكبرى في عامي 2017 و2018.

وفضلاً عن قطاع الفنادق والسكن المنتعش، يعتمد قطاع متاجر التجزئة في مكة المكرمة بشكل كبير على البيع للحجاج والمعتمرين ولاسيما في فترة تشهد ضعفاً للقوة الشرائية بين السكان. ومع ذلك، لا تزال أسعار إيجارات متاجر التجزئة في المنطقة المركزية أعلى بكثير من المناطق الأخرى في المدينة.

ولا يزال قطاع الوحدات السكنية التقليدية يعاني من نقص المنازل ميسورة التكلفة ومن ضعف جودة مشروعات البنية التحتية. ويُعد قطاع المساحات الإدارية سوقاً صغيرةً نسبياً في مكة مقارنة بالمدن الكبرى في السعودية، وينعكس ذلك على أسعار الإيجار التي تعتبر متدنية للغاية مقارنة بها في جدة والرياض.

ملخص بأبرز ملامح السوق – مكة
الفنادق: تُعد مكة إلى حد بعيد سوق الضيافة الأكبر في السعودية، إذ تحتوي على نحو 27 ألف غرفة عالية الجودة (مقارنة بنحو 11 ألف في الرياض و9,400 في جدة). وتشير التقديرات إلى أن نحو 75% من طلب الحجاج يكون على الغرف الفندقية (فيما تتوجه نسبة 25% المتبقية إلى أشكال السكن الأخرى). ويُصنف 60% تقريباً من مجموع الغرف الفندقية المتاحة حالياً في مكة على أنها “سكن اقتصادي” وهي نسبة أكبر بكثير عنها في المدن السعودية الأخرى.

إن الطابع الموسمي الشديد الذي يتسم به السوق يعني أن العديد من الفنادق في مكة لا تعمل إلا في شهور الذروة. ومع دخول الكثير من الشركات الدولية إلى السوق، يشهد هذا النمط الآن تغيراً وتعمل الكثير من الفنادق على مدار العام.

وتحقق الفنادق في مكة نسبة إشغال 100% أثناء موسم الحج وموسم العمرة. وتتسبب الطبيعة الموسمية للطلب في تهاوي نسبة الإشغال إلى 30% – 40% فقط خلال الأوقات خارج مواسم الذروة بعد شهر رمضان وموسم الحج.

سكن الحجاج: رغم وجود عدد هائل من الغرف الفندقية في مكة، فإن هذا العرض لا يكفي لتلبية جميع الطلب من جانب الحجاج والمعتمرين. وقد أدى ذلك إلى خلق قطاع فريد داخل السوق لا يمكن رؤيته في المدن الكبرى الأخرى في المنطقة. ويشمل سكن الحجاج الغرف في الفنادق والشقق في المباني التي يتم تأجيرها للحجاج والمعتمرين الذين يبحثون عن سكن أقل تكلفة من الفنادق المعروفة.

القطاع السكني: شأنها شأن كبرى المدن الأخرى في السعودية، تواجه مكة نقصاً حاداً في المساكن ميسورة التكلفة. ونظراً لتوسعة المسجد الحرام والحاجة المتزايدة للسكن الموسمي والقيمة الباهظة للأراضي، تحولت المنطقة المركزية إلى منطقة تقدم خدماتها بشكل حصري غالباً للحجاج والمعتمرين، فيما يُطالب السكان الدائمون بسداد أسعار تعجيزية خارج المنطقة المركزية. ومن المتوقع أن يستمر هذا التوجه في ظل إعادة تطوير المناطق المحيطة بالمسجد الحرام، مما يؤدي إلى زيادة أسعار الأراضي المرتفعة بالفعل.

ومن شأن توسعة شبكة مترو مكة وبناء عدد من المشروعات الضخمة على حدود المدينة (وبخاصة على طول الطريق الدائري الرابع) أن يعزز هذا التوجه ويحول المنطقة المركزية إلى ما يشبه “مدينة داخل مدينة”. وتقدر جيه إل إل عدد الوحدات السكنية في مكة بنحو 338 ألف وحدة في الوقت الحالي.

متاجر التجزئة: تتركز محلات التجزئة المميزة في مكة في المنطقة المركزية وتستهدف خدمة الحجاج أكثر من استهدافها خدمة سكان المدينة الدائمين. ولذلك يغلب الطابع الموسمي بشدة على الإنفاق في هذا القطاع. وعلى الرغم من المناخ الحالي وما يصاحبه من ضعف في القوة الشرائية في المملكة العربية السعودية والقيود المفروضة على حصص تأشيرات الحجاج، ساهمت مبيعات الحج في تحقيق مبيعات بعض تجار التجزئة بمكة بنمو إيجابي تتراوح نسبته بين 12% – 20% وفق مؤسسة يورومونيتور إنترناشيونال.

وتأتي بعض أسعار الإيجارات في مشروعات جبل عمر ومركز هيلتون التجاري وأبراج البيت من بين أعلى أسعار الإيجار في المنطقة إن لم تكن الأعلى في العالم وذلك لقربها من المسجد الحرام. وتستفيد جميع هذه المراكز التجارية من نسب الإشغال المرتفعة التي تتراوح بين 90% و100%.

المساحات الإدارية: على عكس مدينة جدة المجاورة التي تتميز بوجود ميناء مزدهر ومجتمع تجاري متنوع، تعاني مكة من محدودية نسبية في قطاع المساحات الإدارية حيث تركز هذه المساحات عموماً على الأعمال المقترنة بالحج و العمرة.

ورغم الزيادة المنتظرة في طلب مكاتب السفر وأصحاب تراخيص خدمات الحج والعمرة على المساحات الإدارية بمجرد الانتهاء من توسعة الحرم المكي الشريف وزيادة قدرته على استيعاب عدد أكبر من الحجاج، فمن غير المرجح أن يؤدي ذلك إلى زيادة المعروض من المساحات الإدارية.

وتنخفض القيم الإيجارية في مكة نسبياً عنها في الرياض وجدة في ظل تواضع نمو القيم الإيجارية في الأعوام الأخيرة. ومن المرجح أن تقتصر الزيادة في المعروض من المساحات الإدارية في المستقبل على المشروعات ذات الجودة المرتفعة.